近期有关楼市政策的调整出台后,多地即进入细则密集发布时间。4月以来,已有浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地方对此前公积金政策作出相应调整:降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度,释放出明显的鼓励刚需入市信号。
进入4月以来,虽受清明小长假影响,但多地商品住宅成交量同比出现不同幅度上涨,与去年同期相比出现明显反弹。但值得关注的是,成交量的增长并未带动成交价格出现明显上涨。分析人士认为,楼市新政出台后,个别城市楼价有望企稳回升,但整体来看,“量增价稳”或将成为楼市新常态。
4月11日,人民银行南京分行发布通知,对于购买二套房申请贷款的,南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%,其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日,南京出台的一则关于公积金租房的相关政策继续引发市场对近期政策调整的关注。南京公布的《关于进一步放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》中规定,只要职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金,用于支付当年房屋租赁费用。
细数历年来的楼市调控政策调整,中央政策大方向确定后,各地均会出现地方细则的密集发布期。4月3日,浙江省和杭州市率先调整公积金贷款购房政策。调整后的政策显示,贷款政策方面,放宽贷款申请条件,由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上;提高最高贷款额度,职工及配偶共同申请贷款的,最高额度由80万元提高到100万元;降低贷款首付比例,首套普通自住房最低首付款比例为20%,对拥有一套住房并已结清相应公积金贷款,再次申请住房公积金贷款购房,最低首付比例为30%。
一线城市中,深圳宣布实行新的公积金政策:住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的,首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的,首付款比例为30%。
上海4月9日推出的新政策规定:购买首套房及二套普通住宅,个人和家庭公积金贷款上限分别上调至50万元、100万元。缴存补充公积金的,各自额度可再分别增加10万元、20万元。由此,单户家庭公积金贷款最多可达120万元。同时,上海还进一步放宽了提取公积金支付房租的条件。
而根据中国证券报记者了解,早在3月份,北京和广州两地就已经对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出相应调整,这就意味着,截至目前,北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调整原有的公积金贷款购房政策。除此之外,包括珠海、株洲、辽宁、福建等地均推出了公积金新政。
根据上述机构的统计,该周其监测的38个城市商品住宅成交面积与去年同期相比整体上涨19.5%,其中29个城市同比上涨。分城市来看,全线城市同比则均呈现上涨,其中一线城市同比涨幅最大,为51.4%,三线城市次之,同比上涨41.2%。
但成交量的火热未能抑制楼市价格疲软走势。以广州为例,“330新政”出台后的首周,广州成交均价则回落至14208元/平方米,环比跌4%。其中中心六区环比跌13%至20218元/平方米;外围五郊区环比上涨3%至11226元/平方米。此外,新政出台后,广州市场也并未出现楼盘大幅涨价的情况。
深圳方面,4月第一周,商品房成交均价的环比上涨幅度仅为0.35%,北京和上海的情况大抵如此。除一线城市之外,其他二三线城市也并未出台成交价格明显上涨,如苏州在新政发布还出现成交均价的连续下跌。
从各地出台的公积金新政来看,尽管降低公积金贷款首付比例或者提高公积金贷款额度成为大势所趋,但多数政策均对房屋面积或者用途作出相应的硬性规定,由此可见,对刚需入市的支持态度明显。
虽然在“330新政”出台后,各主要城市的库存压力均有所缓解,但压力却未得到根本解除。中国指数研究院数据显示,截至4月5日,北京、上海、广州和深圳四大一线城市的可售住宅面积仍分别维持在1051.09万平方米、1243.41万平方米、955.83万平方米和349.28万平方米。二三线城市方面,南京、苏州等地的可售面积也分别达到676.15万平方米和784.71平方米。其中,上海等地的库存量还有所增加,去库存形势不容乐观。
对此,相关分析认为,在政策推动和库存压力仍存的形势下,价格合理、户型面积在90平米左右的刚需产品将在未来一段时间内占据市场成交主力,由此可见在成交价格上不会出现明显上涨。
银河证券研报认为,政策放松能提升和维持目前房地产市场的流动性,但不能改变全国房地产的下行趋势,而且不同区域受益程度可能不一样,流动性好、购买力强的一线城市和部分二线城市的存量房和新房市场可能都会活跃,流动性好、购买力一般的城市可能只有存量房的活跃,大部分三四线城市可能对政策反应不明显。
海通证券[0.07%资金研报]研报指出,2014年以来,不论在信贷政策还是产业政策层面均出现不同程度利好。目前在供给层面,开发商积极去库存,主动调价迎合消费市场已是不争事实;在需求层面,限购、限贷已陆续打开,政府本次再度从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放。行业在政策不断利好的带领下,已经逐步从政策拐点迈入去库存拐点。从行业销售看,市场已开始出现部分复苏,尤其是一线城市节奏较为明显。
也有分析人士认为,在几轮政策放松的推动下,预计今年楼市既不会出现2014年的低迷状况,也不会出现量价齐涨的局面,最有可能的是政策引导刚需入市,带动成交量上涨,整体价格仍维持在一定的水平,难有较大的波动。在各地拥有更多的调控自主权和行政手段逐步推出的背景下,房地产市场有望迎来量增价稳的新常态。
地产股行情可期
近日地产板块的强势上扬引发市场关注。“3·30新政”以来,地产板块累计上涨超过13%。政策面上,3月30日央行关于公积金贷款购房的政策调整引发市场对地产股的关注,近日以来,多地陆续出台公积金政策细则,让这一政策行情继续发酵。相关分析认为,自去年四季度以来,楼市政策陆续进行调整,从目前来看,多轮政策的组合效应仍在持续发酵,有理由对地产股行情报以期待。
政策效应持续发酵
4月10日,上证指数[1.94%]站上4000点,房地产板块给予有力支撑,WIND数据显示,上周五房地产指数[0.00%]上涨0.92%,成交额突破756亿元,强势上扬势头不减。
上周在大盘大幅震荡的情况下,表现抢眼的房地产板块提供有力支持,WIND房地产指数5个交易日以来的累计涨幅已经达到9.21%。政策面上,楼市新政给予市场一剂“强心针”。继央行出台相关政策之后,多地即进入地方细则密集发布期,其中公积金政策的调整成为市场关注的焦点。据中国证券报记者不完全统计,上周以来,就有深圳、上海、安徽、江苏等地调整了住房公积金贷款政策。
自去年四季度以来,关于购房贷款利率、首付比例乃至公积金贷款额度的政策调整已形成组合效应,“组合拳”对楼市成交的刺激作用明显,全国多地成交量出现上涨,地产板块也成为市场主角。WIND数据显示,3月30日以来,房地产行业板块(申万二级分类)的累计涨幅已经接近14%,而同期上证指数的累计涨幅仅为4.51%。
对于未来房价涨不涨,这个问题似乎显得简单许多。就近期出台的相关政策来看,刚性需求得到政策支持,这也将使首套房置业者在未来成为市场主力购房群体。像童先生目前的情况,是名副其实的刚需群体,因此一套户型实用、价格合理的房子是更为实际的选择。
至于如何在购房和买股票之间进行资产配置,这向来是一个棘手的问题。有机构人士则援引多年以来楼市和股市的数据进行说明,两者并非“跷跷板”的两端,在楼市回升的同时,股市往往也会演绎一波向上的行情。投资者如何选择,则要看自身的实际情况。刚需的购房者不妨先购房,等到有余钱的时候,不妨学学炒股。其实除炒股之外,基金等其他理财产品也不失为一种好的选择。
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